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警惕城建规划权力寻租---重庆三名厅级领导干部贪腐案件追踪
2008-03-25

  建设规划的红线退一点,规划格局改动一点,普通人是难以觉察出来的,但对房地产商来说却意味着巨大利益

 

对于房地产开发企业来说,调整容积率、调整规划、改变土地用途能带来惊人的利润

 

  调整规划目前是封闭循环,缺乏公示、听证等程序,业内人士建议,应出台详细的规范性文件,建立有效的监督机制
  权力不受监督必然产生腐败,同时也毁掉了一批领导干部。重庆市渝中区原副区长王政、渝中区委原副书记郑维、沙坪坝区原副区长陈明三人,因收受房地产开发商巨额贿赂,近日分别被法院判处死缓和13年、10年有期徒刑。
  这起窝案中,三名领导干部出卖手中的权力,为房地产开发商谋取利益,受贿总额高达1100多万元。他们的落马不仅在社会上反响强烈,也使城建规划中的寻租交易部位浮出水面。
  交易部位之一:提高容积率
  在寸土寸金的城市,建设规划的红线退一点,规划格局改动一点,普通人是难以觉察出来的,但对房地产商来说却意味着巨大利益。容积率就是这样一个老百姓听起来陌生,但只需稍微改动调高,即可为开发商带来巨大利润的魔术棒
  容积率是指建筑区划内总建筑面积与用地面积的比值,对于房地产开发商来说,容积率越高,可供其销售的面积就越多,获利越多。一块占地1万平方米的土地,假使容积率是3,意味着可建3万平方米,如果把容积率提高到3.5,则可建3.5万平方米。如果以每平方米3000元的价格出售,可以多得1500万元。
  检察机关调查表明,王政等人正是利用手中职权,为开发商调高容积率。20037月,开发商谭某找到王政,希望提高楼盘容积率。王政于是给时任重庆市规划局用地处处长的陈明打招呼。随后,他又在谭某递交的申请提高容积率的报告上签下请给与大力支持的意见。
  按照规定,谭某公司开发项目容积率不能超过5,但最终规划部门还是将谭某公司项目的容积率调整到不大于7。通过增大容积率,谭某的利润一下就增加了1000多万元。谭某为感谢王政,先后送他100余万元。
  2003年上半年,开发商柏某找到时任重庆市规划局用地处处长的陈明,希望把自己开发项目的容积率由4.206调整到6。陈明便帮助其寻找调整容积率的理由,并出面协调关系。事后柏某送给陈明15万元,并以低于市场的价格出售给陈明及其亲属两间门面房。
  交易部位之二:改变土地用途
  重庆市政协委员邱道持说,对于房地产开发企业来说,除调整容积率外,调整规划,改变土地用途也能带来惊人的利润;土地用途决定着土地的价值,商业用地和工业用地之间的价格差异可达10倍,因此一些开发商想尽办法打规划的主意,改变土地用途。
  2002年,重庆一房地产公司拟转让位于沙坪坝区歌乐山一块面积为270余亩的土地,这块规划为菜篮子工程的土地性质为农业用地。为了获取高额利润,公司总经理薛某找到时任沙坪坝区规划分局局长的王政。王政遂利用职务之便,擅自以沙坪坝区规划分局的名义出具一份情况说明,将该地块性质由农业用地变更为居住用地。
  薛某据此办理了土地使用权变更登记,并在20037月以5334万元价格成功转让该土地。土地性质调整后,薛某并未向国土部门补交土地出让金。为感谢王政的多次关照,薛某先后送给王政共计人民币120万元、美元12万元、欧元1万元。
  2001年,重庆一房地产公司的地块因规划调整可能丧失开发权,董事长李某找到时任沙坪坝区规划分局局长的王政,让其想办法不对该地块进行调整。于是,王政在很多场合讲政府不适于统一收购这块地,各方面的矛盾不好协调,从规划角度不好调整,终于使该宗地块的规划未进行调整。事后,李某送给王政人民币100多万元、港币20万元、美元2.5万元。
  审批权力过大 缺乏有效监督
  邱道持分析认为,在城建规划的制定和执行过程中,有关部门的行政审批权过大,过于集中,尤其自由裁量权过大,再加上缺乏有效的监督机制,是导致权力寻租的根本原因。
  比如规划法说不能擅自更改规划,但并未对若更改规划应经过哪些程序作出具体而严格的界定,更未对一旦违反规定将受到何种惩处作出明确规定。
  重庆检察机关的调查表明,工程建设、土地出让等建设规划领域成为商业贿赂案件高发区,占查办商业贿赂案件的50%左右。
  重庆市政协常委、律师袁小彬说,调整规划目前是封闭循环,有的项目是主管负责人说了算,打招呼、批条子或者依据一纸政府会议纪要,缺乏公示、听证等程序。作为律师,他接触大量因调整规划而引发的业主与开发商之间的纠纷,这不仅侵害了购房人、相邻关系人的利益,也影响社会和谐
  据他调查,重庆市相关规划部门在对开发商调整容积率的申请进行审批时,许多情况没有告知广大业主,也很少召开听证会听取广大业主的意见,这实际上与行政许可法的相关规定也是不相符合的。
  业内人士建议,应出台详细的规范性文件,规定土地一经出让,任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率,确需调整容积率,必须举行听证会,向社会进行公示。如果调整容积率,对于增加的容积率对应的可建筑面积部分,应当按照同期地块对应的楼面价2倍追缴土地出让金,从而以经济杠杆有效防止开发商通过肆意更改规划牟取暴利。(记者 黄豁)( 来源:20080324日人民网 )

 

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